Senokenblog Written by Ken Seino

不動産関連の譲渡等に関する計算式ピックアップ

1級学科試験 FP1級

FP1級学科試験において、不動産関連の譲渡等の優遇税制はたくさんありますね。

応用編ではほぼ毎回出題されるし、基礎編でも計算問題が出題されることも少なくないです。

完璧にマスターすれば、数点を獲得することが出来ます。

皆さんは

いっぱいあって覚えきれないや

似たような式ばかりで違いがわからん

どっかにまとめてないかな

と考えたことはないですか?

私は不合格だった1回目の時は「解ける問題がでると良いなぁ」レベルだったので、当然この計算問題を落としてます。

その反省もあり、2回目(合格)は問題集の周回と同時に、この部分だけノートを作って毎日復習してました。

この記事は、過去に出題された優遇税制から覚えにくいものをピックアップしています。

読み終えると

・苦手な計算式を確認

問題集の周回中に戻ってくることで、着実に得点力を上げる

ことが出来ます。

最初から式を公式として何回も書いて「手で覚える」もおすすめです。

居住用資産

特定の居住用財産の買換の特例

個人が居住用財産を買換えする場合に、譲渡した財産は「譲渡がなかった」ものとして100%課税繰延べになる特例

要件

計算式が不必要な場合(譲渡が無かったものとされる)

・譲渡資産の譲渡価額 = 買取資産の取得価額

・譲渡資産の譲渡価額 < 買取資産の取得価額

計算式が必要な場合(差額部分のみが譲渡があったと課税される)

・譲渡資産の譲渡価額 > 買取資産の取得価額

計算式

①収入金額の計算

②「取得費+譲渡費用」(必要経費)を按分(収入を圧縮したんだから取得費用等も圧縮が必要)

③譲渡益は

①ー②

譲渡益に対して所得税(復興特別所得税含み)15.315%、住民税5%がかかります(100円未満切捨て)。

事業用資産

特定の事業用資産の買換えの特例

個人、法人が特定の事業用資産を買換えする場合に原則80%の課税繰延べになる特例(テキスト等と国税庁HPでは違う表現をしているので比較して覚えましょう)

要件

原則80%課税繰延べ

計算式

①収入金額の計算

・テキスト等にかいてある式

国税庁のHP(タックスアンサーNO.3405)参照

 

②「取得費+譲渡費用」(必要経費)を按分(収入を圧縮したんだから取得費用等も圧縮が必要)

・テキスト等にかいてある式

国税庁のHP(タックスアンサーNO.3405)参照

③譲渡益は

①ー②

譲渡益に対して所得税(復興特別所得税含み)15.315%、住民税5%がかかります(100円未満切捨て)。

特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳

上記の「特定の事業用資産の買換えの特例」と類似した圧縮記帳の圧縮限度額を算出する計算が出題されることもあります。

主な要件

計算式

①圧縮基礎取得価額

②差益割合の算出

③圧縮限度額の算出

その他

固定資産の交換の特例

固定資産を同じ種類の資産と交換(土地と借地権も可)して、譲渡資産と同一の用途に使用した場合に譲渡がなかったものとされる特例

出題される時は交換差金等があるので、交換差金がどこに入るのかを意識が必要

要件

100%課税繰延べ

計算式

①収入金額

②「取得費+譲渡費用」の按分(必要経費)

③譲渡益は

①ー②

譲渡益に対して所得税(復興特別所得税含み)15.315%、住民税5%がかかります(100円未満切捨て)。

収容等による資産の譲渡に関する特例

公共事業等の施行にともなう収用等により土地建物等を譲渡して補償金等を取得した場合の特例

効果

5,000万円の特別控除の要件

特例

特例の計算式

①収入金額

②「取得費」の按分(必要経費)

※他の計算式と違って「譲渡費用」計算しない

※収益補償金、経費補償金も要件を満たすと対価補償金あつかい

譲渡益は

①-②

おまけ(保険金の圧縮限度額)

保険金の圧縮記帳の計算式が不動産の優遇税制と似ているので一緒に覚えましょう

要件

計算式

①保険差益

②圧縮限度額

注意点

この特定は法人のみに適用(個人はそもそも非課税)

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